"Der Allgemeinarzt" begleitet den Umbau einer Landpraxis in loser Folge von der Planung bis zum Bauabschluss.Im ersten Teil geht es um planerische Voraussetzungen und die Frage, ob ein Architekt beauftragt werden sollte.

Wer umbaut oder renoviert, hat vieles zu bedenken. Sind die Praxisräume gemietet, so hängt der Rahmen des Möglichen von einer Übereinkunft mit dem Vermieter ab. Bei einer eigenen Immobilie muss geklärt werden, ob das vorhandene Gebäude modernisiert oder erweitert werden kann oder ob ein Neubau nötig ist. Während dieser planerisch alle Möglichkeiten offenlässt, grenzt bei einem Um- oder Ausbau die vorhandene bauliche Struktur mit ihrer Statik die Gestaltungsmöglichkeiten ein. Darüber hinaus muss überlegt werden, ob die Praxis während der Umbauphase geschlossen werden kann oder bei laufendem Praxisbetrieb umgebaut wird. Nicht nur die erste Variante bringt Zeitdruck mit sich. Ein Umbau bei laufendem Betrieb ist mit Belastungen durch Lärm und Schmutz sowie zeitweiliger Unbenutzbarkeit von Räumen und Einrichtungen verbunden. Damit der Praxisbetrieb möglichst wenig leidet, muss das Timing der beteiligten Handwerker perfekt klappen.

Ob man um-, aus- oder neu baut, ist auch eine Frage der Ressourcen. Wie viel Geld steht zur Verfügung, welche Gewinnerwartung ist realistisch und welcher Amortisationszeitraum ergibt sich daraus? Bei Kreditverhandlungen mit der Bank des Vertrauens werden diese Fragen zur Sprache kommen. Vernünftig ist in jedem Fall, nicht an die Grenzen des Machbaren zu gehen. Denn mit Kostensteigerungen ist bei Bauprojekten stets zu rechnen, und Umsatzprognosen sind – frei nach Mark Twain – unsicher, soweit sie mit der Zukunft zu tun haben. Ob Neu- oder Umbau, vor allem Bauen steht die Genehmigung. Dabei dürfen auch Außenflächen nicht vergessen werden, nicht nur im Zusammenhang mit den nötigen und vom Bauamt geforderten Parkplätzen.

Die Mitarbeiterinnen einbinden

Weiter gilt es, sich Gedanken über Zahl, Größe und Anordnung der benötigten Räume im Hinblick auf ihre Funktion zu machen. Auch muss festgelegt werden, welche Räume miteinander verbunden werden sollten, wie man den Eingangs- und Wartebereich gestalten und mit den Sprechzimmern, Behandlungsräumen und weiteren Funktionsräumen so anordnen kann, dass die Mitarbeiterinnen an der Rezeption kurze Wege und einen möglichst guten Überblick haben, ohne den notwendigen Sicht- und damit Datenschutz zu vernachlässigen.

Da der Arzt vor allem seinen eigenen Arbeitsablauf kennt, sollten an diesem Punkt auch die Mitarbeiterinnen eingebunden und ermuntert werden, über Verbesserungsmöglichkeiten nachzudenken, um diese – eventuell durch eine Sprecherin – zu präsentieren.

Eine Checkliste kann helfen, Überblick über die Erwartungen an die neue Praxis zu gewinnen. Was muss, was kann gegenüber der bestehenden Praxis verbessert werden? Genügen Klimatisierung, Beleuchtung und Patientenführung aktuellen Anforderungen, auch im Hinblick auf den wachsenden Anteil geriatrischer, dementer oder anderweitig eingeschränkter Patienten? Nicht zuletzt muss bei der Anlage von Leitungen und Verkabelungen an künftige Bedürfnisse gedacht werden. Steckdosen gibt es erfahrungsgemäß nie genug, Kabelschächte sind auch im Hinblick auf eine künftige IT-Struktur großzügig zu dimensionieren. Schließlich sollten alle unter Putz verlegten Leitungen (auch Wasser, Abwasser und Heizung) dokumentiert werden, z. B. durch Fotos.

Welche Gewerke?

Noch in der Planungsphase muss auch überlegt werden, welche Gewerke in welcher Abfolge benötigt werden. Für jedes sollten möglichst mehrere Kostenvoranschläge eingeholt werden, die um so genauer ausfallen werden, je präziser die Vorstellungen des Bauherrn in dieser Phase bereits sind. Hier beißt sich die Katze in den Schwanz, denn wer zum ersten Mal in seinem Leben ein solches Projekt in Angriff nimmt, wird im Verlauf der Arbeiten feststellen, dass sich manche Planung nicht wie gedacht realisieren lässt, dass Handwerker häufig und auch kurzfristig mit Rückfragen, Einwänden oder Änderungsvorschlägen kommen und dann schnell neue Entscheidungen nötig sind, um den Zeitplan nicht zu gefährden. Dazu kommt, dass ein ursprünglich veranschlagter Kostenrahmen sich selten als ausreichend erweist – und sei es, weil sich während des Umbaus noch Optimierungsmöglichkeiten ergeben, die nicht umsonst zu haben sind.

Mit oder ohne Architekt?

Angesichts dieser Herausforderung stellt sich die Frage: Sollte man einen Architekten beauftragen oder versuchen, das Projekt selbst zu steuern? Dabei geht es nicht nur um die Planung, sondern auch und in der Praxis viel mehr noch um die Koordination der einzelnen Gewerke, um die Kontrolle von Terminen, Kosten und letztlich auch der Ausführungsqualität bis hin zu notwendigen Nachbesserungen. Wer schon einmal gebaut oder renoviert hat, wird diese Entscheidung leicht treffen: Derjenige, der gerne mit Handwerkern verhandelt, sich in Pläne und Abrechnungen vertieft und es liebt, Dinge selbst in der Hand zu haben, wird die Ausführung selbst beaufsichtigen wollen; wer sich dagegen bereits mit unpünktlichen oder gar nicht auftauchenden Handwerkern, schlampiger Arbeit und chaotischer Koordination auf einer Baustelle herumärgern musste, wird das nicht noch einmal erleben wollen und die Last gerne einem Architekten aufbürden.

Umbau bei laufendem Betrieb?

Vom Umfang der geplanten Veränderungen und der Größe einer Praxis wird es vor allem abhängen, ob die Praxis während des Umbaus geschlossen werden sollte oder die Arbeiten bei laufendem Betrieb möglich sind. Kann ein Bereich für den fortlaufenden Praxisbetrieb abgetrennt werden, vermindert sich der Termindruck beim Umbau. Allerdings muss die Abfolge der Bau- und Innenarbeiten auch dann detailliert geplant werden, damit sich die Beeinträchtigungen für Mitarbeiter und Patienten in Grenzen halten lassen. Wechselseitige Störungen werden in Kauf zu nehmen sein: Handwerker können aus Rücksicht auf den Praxisbetrieb nicht jede Arbeit zu jeder Zeit ausführen, was den Ablauf verzögert und eventuell Mehrkosten verursacht; trotzdem werden sich Lärm und Staub auch während der Öffnungszeiten nicht immer vermeiden lassen. Zu fragen wäre vorab, ob die Handwerker bereit sind, auch abends oder am Wochenende zu arbeiten, wenn dies nötig werden sollte, um Termine zu halten.

Schneller, effizienter und einfacher kann ohne Rücksichten auf den Praxisbetrieb gearbeitet werden. Auch dann muss alles termingerecht klappen, was ein Argument für Architektenbetreuung sein kann. Wenn der Bauherr genau weiß, was er will, kann eine Betreuung durch den Bauunternehmer bis zu 15 % billiger sein.

Es ist nicht nötig, von Beginn an einen Architektenvertrag über alle neun Leistungsphasen zu schließen. Eher empfiehlt es sich, zunächst nur die Betreuung der ersten drei Phasen zu vereinbaren. Ist der Bauherr mit den Leistungen des Architekten zufrieden, so können weitere Vereinbarungen getroffen werden. Wurde jedoch von Anfang an ein Vertrag über alle neun Leistungsphasen geschlossen, so hat der Architekt für den Fall, dass ihm nachträglich durch Kündigung die Betreuung einzelner Leistungsphasen entzogen wird, trotzdem Anspruch auf das volle Honorar abzüglich der ersparten Aufwendungen. Nicht vergessen darf der Praxisinhaber schließlich, seine Mitarbeiter rechtzeitig um eine Anpassung ihrer Urlaubsplanung zu bitten; die eigene sollte er in einer solchen Phase besser zurückstellen.

Werner Enzmann


Das Architektenhonorar

Das Architektenhonorar wird auf der Grundlage der reinen Baukosten errechnet. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) gibt Höchst- und Mindestsätze für das Architektenhonorar in Abhängigkeit von den Baukosten, dem Anforderungsprofil der Aufgabe nach "Honorarzonen" und dem Leistungsumfang vor (die Umsatzsteuer ist nach § 4 (1) nicht Bestandteil der anrechenbaren Kosten). Der Umbau einer Arztpraxis dürfte in der Regel in die Honorarzone III ("durchschnittliche Planungsanforderungen) oder IV (hohe Planungsanforderungen) fallen.

Der Umfang der Leistung gliedert sich in neun Leistungsphasen. Je mehr Phasen vom Architekten übernommen werden, desto höher ist sein Honorar. Liegen alle neun Phasen in der Verantwortung des Architekten, so bekommt er 100 % des in der HOAI festgelegten Honorars. Dieses liegt bei anrechenbaren Kosten von 100 000 Euro in der Zone 1 zwischen 10 790 und 12 644 Euro. Zone II reicht bis 15 005 Euro, Zone III bis 18 713 Euro, Zone IV bis 21 074 Euro und Honorarzone V bis 22 928 Euro. Das Honorar steigt oder fällt mit den anrechenbaren Kosten – jedoch nicht linear.


Das Architektenhonorar


Quellen:
PSD-Bank, Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz

Erschienen in: Der Allgemeinarzt, 2015; 37 (20) Seite 64-69