Seit die Europäische Zentralbank die Märkte mit Milliarden flutet und gleichzeitig eine extreme Niedrigzinspolitik betreibt, gibt es für Kontoguthaben keine nennenswerten Zinsen mehr. Welche Möglichkeiten der Vermögensbildung bieten sich unter diesen Bedingungen noch an?

Derzeit offizielles Motiv von EZB-Chef Draghi: Die Inflationsrate auf knapp unter zwei Prozent jährlich zu hieven (bisher: die Konjunktur zu beleben und die Banken zu mehr und riskanteren Krediten zu bewegen). In der Realität führten die auseinanderdriftenden Wirtschaftsleistungen der einzelnen Euro-Länder bislang jedoch zu höchst heterogenen Ergebnissen, sodass eine "europäische" Inflationsrate ein völlig verzerrtes Bild bietet. Auch war zu Beginn der verfrühten Währungsunion die 2 %-Marke als Alarmsignal für die Geldwertstabilität gedacht. Vor allem aber unterstützt die EZB damit reformunwillige Länder wie Griechenland, Italien und Frankreich.

Daher gilt es für den Arzt, zum eigenen Schutz Strategien der Vermögenssicherung festzulegen, ehe es zu spät ist; denn der "Crash" ist nur eine Frage der Zeit. Als Anhaltspunkt dient uns ein Blick auf die beiden Währungsreformen von 1923 und 1948. Damals mussten alle Federn lassen – vor allem Inhaber von Geldforderungen aller Art. Am wenigsten schlecht schnitten Eigentümer von Sachanlagen ab.

Zunächst die Bestandsaufnahme

Vorweg ist zu prüfen, in welchen Anlagearten mit welchen derzeitigen Werten das Privatvermögen angelegt ist. Weiter, welche liquiden Mittel kurz- oder mittelfristig zur Verfügung stehen müssen – etwa für notwendige Anschaffungen, Praxis-Investitionen oder umfangreichere Reparaturen eigenen Immobilienbesitzes. Dafür eignen sich nur Anlagen wie Tages- bzw. Festgelder und Anleihen potenter deutscher Emittenten mit Endlaufzeiten von bis zu etwa drei bis vier Jahren. Zu berücksichtigen ist auch das eigene Alter sowie das des Ehepartners, denn der Erwartungshorizont unterscheidet sich altersbedingt.

Geeignete Sachwerte

Konto-/Bausparguthaben, festverzinsliche Wertpapiere und Lebensversicherungen scheiden folglich aus. Ebenso Sammlerstücke wie Antiquitäten, Bilder, Juwelen, Briefmarken sowie Anteile an geschlossenen Fonds aller Art. Gewarnt sei vor Anlagen aller Art "aus steuerlichen Gründen". Wir sprechen nachstehend ausschließlich von "Daueranlagen" mit einer Anlagedauer von mindestens 5 bis 10 Jahren.

1. Gold

Gold eignet sich nur in Barrenform (10 bis 1.000 Gramm) oder in neuen Münz- (nicht Medaillen-)Prägungen wie dem Krügerrand. Bei Barrengold ist zu beachten, dass kleine Barren relativ teurer sind als ein 1.000-Gramm-Barren. Zudem ist zu bedenken, dass sich Gold nicht verzinst und sich daher nur als Vermögensbeimischung eignet.

2. Aktien

Hier sei nicht an spekulative, sondern an gediegene Daueranlage trotz der bereits erreichten Kurse gedacht. Dennoch lässt sich eine für langfristigen Besitz gedachte Aktie jederzeit in Geld wandeln – zu welchem Kurs auch immer. Auf Aktien konjunktursensibler oder "politischer" Unternehmen wie Auto- oder Versorgungswerte sollte man verzichten, ebenso auf Finanzwerte. Nur für den Kleinanleger eignen sich Aktien-Investmentfonds, da die Fondsgesellschaften relativ hohe Ertragsanteile selbst kassieren.

Empfehlenswert sind Aktien wie solche aus der Branche Gesundheit/Pharmazie (wachsendes Bevölkerungsalter mit allen Konsequenzen), die sich bereits in früheren Konjunktureinbrüchen bewährt haben. Wichtig dabei bleibt zur Risikobegrenzung eine möglichst breite Branchen- und Unternehmensstreuung. Im Hinblick auf den Informationsfluss bieten Aktien deutscher Gesellschaften Vorteile.

Größtes Problem bleibt allerdings die Suche nach einem seriösen und kompetenten Bankberater, verstehen sich diese doch mittlerweile überwiegend nur noch als Verkäufer von für die Bank lukrativen Fonds. Kompetenz in der Wertpapierberatung setzt eine (teure) Ausbildungszeit und Erfahrung voraus, die sich namentlich kleinere Banken und Sparkassen nicht leisten können oder wollen. So bleiben nur noch die je an einer Hand abzählbaren Großbanken oder Großsparkassen. Allerdings sollte man hier mehr auf deren Großfilialen setzen und bedenken: Je kleiner der Anlagebetrag, desto geringer auch das Interesse des Beraters, dem man überdies einschärfen muss, kein Spekulant, sondern gediegener Daueranleger zu sein. Das heißt aber auch, die Anlagen auf ein Geldhaus zu konzentrieren und sich nicht zu verzetteln.

3. Immobilien

Vorweg: Nicht jede Immobilie empfiehlt sich. Land- und forstwirtschaftliche Objekte und Immobilien in wirtschaftlichen Problemregionen eignen sich genauso wenig wie denkmalgeschützte Objekte. Vorsicht ist auch bei sogenanntem Bauerwartungsland geboten. Bleiben folglich nur noch Bauland (erschlossen oder unerschlossen), das Einfamilienhaus (das Mehrfamilienhaus sei hier vernachlässigt) und die Eigentumswohnung. Bei allen drei Kategorien ist auf die wirtschaftliche, nicht auf einer einzigen Branche beruhende Prosperität der Anlageregion zu achten, wobei Objekte in Ballungsräumen zu bevorzugen sind. Als wertvolles Orientierungsmittel eignen sich die Arbeitslosenquoten der betreffenden Region. Auch ist es oft hilfreich, wenn das Objekt in der Gegend des eigenen Wohnsitzes liegt. Bedeutsam bleiben die Lage des Objekts, deren Infrastruktur (Verkehrsanbindung, öffentliche Einrichtungen), Geruchs-/Lärmbelästigungen, soziales Umfeld etc. "Liebhaberobjekte" sollte man dabei ignorieren.

Wichtig ist vor einem Immobilienerwerb die Sichtung eines aktuellen Grundbuchauszugs, die der Zustimmung des Eigentümers bedarf. Vor allem sind die Eintragungen in Abteilung II zu beachten. Es könnte sich auch oft als notwendig erweisen, die der Eintragung zugrunde liegende Grundakte zu studieren, da der Kurzeintrag im Grundbuch selbst dessen Bedeutung häufig unzureichend wiedergibt.

a) Das Baugrundstück

Es sollte auf eine Größe beschränkt sein, die der zulässigen Bebauungsmöglichkeit entspricht. Überdimensionierte Grundstücke erweisen sich meist als schwer verkäuflich (relativ höhere Grundsteuern, Anlieger- und Bewirtschaftungskosten).

b) Das Einfamilienhaus

Wird es selbst bewohnt (Idealfall), sollte man auf extravagante Ausstattung verzichten: Sie könnte einen Verkauf erschweren. Von Luxusobjekten sei dringend abzuraten. Vor einem Hauskauf sollte ein Sachverständiger den technischen Hauszustand einschließlich Wärmedämmung überprüfen. Die (dauernde) Vermietung eines Einfamilienhauses erweist sich meist als nicht besonders lukrativ.

Keine Anlage ist ohne Risiko. Bei Vermietungen ist das Vermieterrisiko unter Berücksichtigung einer mieterfreundlichen Rechtsprechung zu beachten. Vom künftigen Mieter ist zwingend eine unterschriebene Selbstauskunft namentlich über Einkünfte und Arbeitgeber (seit wann?) zu verlangen sowie der (wahre) Umzugsgrund zu ermitteln. Da das Haus pfleglich behandelt werden soll, sollte man darüber hinaus den künftigen Mieter in dessen derzeitiger Wohnung unangemeldet besuchen, um dessen ungeschönte "Wohnkultur" kennenzulernen. Auch sollte man sich über die Laufzeit bereits bestehender Mietverhältnisse informieren.

Die Miete am oberen Preispegel zu orientieren, rechnet sich in der Regel nicht, denn der Mieter wird sich dann irgendwann doch ein preiswerteres Objekt suchen. Und Kurzzeitmieter achten bekanntlich weniger auf ein Mietobjekt, sodass spätere Instandsetzungsarbeiten den einstigen Vorteil mehr als aufheben. Übrigens bricht Kauf nicht bestehende Mietverträge.

c) Die Eigentumswohnung (ETW)

Hier ist zwischen Neubauten und "Altbauten" zu unterscheiden. In beiden Fällen gelten die bereits oben angesprochenen Kriterien sinngemäß. ETW in Hochhäusern verlieren zusehends an Beliebtheit, sodass sich in diesen Fällen Behutsamkeit empfiehlt. Ideal ist ein Objekt mit bis zu 20 Wohneinheiten.

Eine gebrauchte ETW sollte möglichst nicht älter als 5, bei sehr gutem Zustand 10 Jahre sein. Ein Einblick in die Eigentümerversammlungsprotokolle der letzten 5 bis 10 Jahre lässt erkennen, "wo der Schuh drückt" und ob man diese Druckstelle(n) gegebenenfalls in Kauf nehmen will (Einsicht bei Hausverwaltung).

Vor dem Erwerb einer bereits mehr als 20 Jahre alten ETW sei gewarnt. Das gilt insbesondere für Objekte, die erst neu in Teileigentum umgewandelt wurden. In diesen Fällen sind zwar vor dem Verkauf noch die Maler angerückt, um das Objekt aufzupolieren; verborgene Mängel und vor allem teurer Reparaturstau (meist der Verkaufsgrund) aber bleiben dem Käufer überlassen. Zudem existiert in der Regel noch keine Instandhaltungsrücklage, die solche Kosten stemmen könnte.

d) Fremdfinanzierung

Für einen Immobilienkauf sollten mindestens (!) 20 % echtes Eigenkapital aufgebracht werden; je höher der Eigenkapitaleinsatz, desto günstiger die Finanzierungskonditionen. Mit wachsender Geldentwertung dürften auch die Zinsen trotz aller gegenteiligen Bemühungen der EZB letztlich steigen, sodass sich in der derzeitigen Niedrigzinsphase eine mindestens zehnjährige Zinsbindungszeit (trotz der dann etwas höheren Zinsen) für das aufzunehmende Darlehen lohnen dürfte. Darlehen mit variabler Verzinsung sollten tabu sein. Dringend zu empfehlen ist ein Verbot im Darlehensvertrag, die Darlehensforderung an Dritte zu verkaufen, um sich vor womöglich sogar massiven Schäden zu schützen. Eine Verschuldung "aus steuerlichen Gründen" aber wäre unsinnig. Sinkt der Geldwert, bleibt zwar der jeweils offene Darlehensbetrag nominell unverändert, doch nimmt er real ab.

Der Vermögensmix

Teilt man sein Vermögen behutsam auf, kann man zwar nicht das "große Los" ziehen, doch bleiben etwaige Verluste überschaubar. Daher bietet eine breite Streuung die beste Lösung. Das gilt nicht nur innerhalb einer Anlagekategorie, sondern auch für die Aufteilung der verschiedenen Anlagearten. Eine optimale Mischung für langfristige Anlagen lautet wohl: Maximal etwa 3 % in Gold, etwa 60 bis 65 % in Immobilien und der Rest in Aktien.

Zunächst aber heißt es, sich behutsam und ohne jede Hektik an eine Bestandsaufnahme zu machen und anschließend sukzessive die je individuelle Anlagestrategie umzusetzen, wozu unser Beitrag Hilfestellung leisten soll. Schließlich empfiehlt es sich, alljährlich einmal das realisierte Konzept zu überprüfen, ohne sich dabei jedoch von Tagesschwankungen – etwa bei Aktienkursen – irritieren zu lassen.

Michael Bandering


Erschienen in: Der Allgemeinarzt, 2016; 38 (4) Seite 52-56